Comme son nom l’indique, l’appel de fonds est une demande de paiement. Il vise à financer un projet, et il est formulé dans le cadre d’un contrat. Quand on parle d’appels de fonds, on pense souvent aux charges de copropriété. Mais il existe une autre situation au cours de laquelle on procède couramment à des appels de fonds : la construction d’un logement. Lors de la construction d'une maison individuelle, les fonds sont versés progressivement au constructeur. Les étapes des paiements obligatoires sont strictement encadrées par l'article R231-7 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH). Si vous n'êtes pas satisfait du logement livré, il est possible de contester le tout dernier appel de fonds ; c'est justement à cela qu'il sert. Dans ce cas, il convient d'envoyer une lettre recommandée au constructeur, en lui demandant de réaliser les travaux adéquats ou d'effectuer une mise en conformité. Si les malfaçons sont telles qu'elles rendent le bien inhabitable, vous avez la possibilité de saisir la justice. La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) consiste à acheter un bien immobilier « sur plan ». Il s'agit d'un logement neuf, que vous aurez choisi au sein d'un programme proposé par un promoteur immobilier. C’est par exemple le cas des logements proposés par Quartus Résidentiel, dont vous pouvez consulter la liste en cliquant ici. La vente sur plan concerne un appartement dans un immeuble ou une maison au sein d’un lotissement. Lorsque le moment sera venu, vous recevrez un appel de fonds par voie postale. Vous aurez alors 15 jours pour réaliser le transfert de la somme demandée. Vous avez aussi la possibilité de joindre l'appel de fonds à la banque, afin que cette dernière autorise le virement. Cependant, le dernier appel de fonds (la livraison) doit être réglé par chèque de banque ou par virement bancaire. Un contrat en VEFA vous engage à verser les sommes dans les délais impartis : il est important que les paiements soient réalisés en bonne et due forme. En VEFA, le premier appel de fonds se règle au moment de signer l'acte authentique de vente. Il est donc donné par le notaire lui-même. La VEFR (Vente en l'État de Future Rénovation) est quasi identique à la VEFA. Elle repose sur le même principe, à la différence qu'elle concerne un bien déjà existant. Il s'agit alors d'un logement ancien qui nécessite des travaux. Un « contrat de vente d'immeuble à rénover » est signé afin que l'acheteur soit protégé d'éventuels abus. Une fois encore, les appels de fonds d’une VEFR sont strictement encadrés par la loi. Ils doivent donc se faire progressivement. Ceci dit, puisque la transaction implique l’achat d’un logement déjà existant, ce dernier doit être payé au début. Que ce soit en VEFA ou en VEFR, le fonctionnement est le même : lorsque vous signez le contrat de réservation, vous recevez un échéancier prévisionnel des appels de fonds, vous permettant ainsi d'anticiper les versements. Cet échéancier prévisionnel permettra à votre banque d'estimer le coût du crédit au fil des années. Si vous possédez un bien en copropriété, vous serez amené à recevoir des appels de fonds de la part du syndic. Cela se produit lorsque l'assemblée générale juge nécessaire de demander la participation financière de tous les copropriétaires. Les dépenses courantes, qui sont prévues par le budget prévisionnel. Les dépenses exceptionnelles, non prévues par le budget prévisionnel. Les charges spéciales, quant à elles, concernent principalement les équipements communs, comme le chauffage ou l’ascenseur. Chaque trimestre, les copropriétaires reçoivent un appel de fonds : les provisions sur charges. Son montant est identique chaque trimestre, puisque le budget annuel est élaboré chaque année de manière prévisionnelle, et divisé en 4. Une fois l'année écoulée, la régularisation des charges a lieu. Dans un projet de maison neuve ou d’appartement sur plan, l’appel de fonds est le lien direct entre l’avancement des travaux et votre trésorerie. Il matérialise le moment où le constructeur ou le promoteur réclame une partie du prix en application du contrat signé. L’objectif de ce système est simple à comprendre. Il s’agit de financer progressivement l’ouvrage, en respectant un échéancier qui suit les grandes étapes de construction. Dans la pratique, un ménage qui fait construire se retrouve face à des appels de fonds transmis plusieurs fois dans l’année. Ce fonctionnement concerne deux grands cadres de construction. Le contrat de construction de maison individuelle, souvent choisi pour une maison neuve sur terrain propre. Et la vente en l’état futur d’achèvement, plus courante pour l’achat d’un logement dans un programme d’appartements. Pour ajuster ce calendrier de paiement à vos capacités, la préparation du budget global reste un passage obligé. Un contenu comme l’article dédié au budget de construction d’une maison permet d’anticiper le montant des appels de fonds, mais aussi les frais annexes comme les intérêts intercalaires ou les frais de notaire. Dans un contexte où les prix des matériaux et les délais de construction varient d’une année à l’autre, l’appel de fonds est aussi une protection contre les dérives. Le prix global est fixé au contrat, et le paiement en plusieurs fois ne peut pas servir de prétexte à augmenter discrètement la facture. Le principe fondamental à garder en tête reste le suivant. Un appel de fonds n’est exigible que si la phase correspondante est réellement atteinte et constatable sur site. Sur un contrat de construction de maison individuelle, le législateur a encadré avec précision les étapes de paiement. Cette protection existe pour éviter qu’un particulier finance trop vite une maison qui n’existe pas encore, ou qu’un constructeur en difficulté utilise ces sommes pour d’autres chantiers. La logique de base est simple. À chaque grande étape technique de la maison correspond un plafond de pourcentage du prix total, que le constructeur ne peut pas dépasser. Ces plafonds ne sont pas négociables à la hausse. Dans un CCMI avec fourniture de plan, les paliers les plus souvent rencontrés sont les suivants. Une somme limitée à l’ouverture du chantier, puis des montants à l’achèvement des fondations, à l’élévation des murs, à la mise hors d’eau, à la mise hors d’air et à l’achèvement des travaux d’équipement. Face à ce calendrier, de nombreux ménages ont besoin de repères concrets pour relier les lignes du contrat à ce qu’ils voient sur le terrain. Quand le constructeur annonce la mise hors d’eau, il doit être possible de constater la toiture posée. Cette mécanique change la manière de piloter son financement. La banque débloque les sommes à chaque appel de fonds, dans le cadre du prêt immobilier signé. Entre deux paliers, l’acquéreur continue à supporter son loyer ou son crédit actuel. Un exemple de calendrier sur une maison de plain-pied permet de visualiser l’ensemble. Sur un prix total de 220 000 euros, un premier versement intervient au démarrage, puis d’autres sommes suivent lors des travaux de gros œuvre, d’élévation, de couverture et de second œuvre. Le respect de cet échelonnement reste l’une des grandes forces du CCMI, surtout pour un premier projet. Le cadre légal impose un prix global, un calendrier de paiement précis, et une garantie financière d’achèvement fournie par le constructeur. Pour visualiser la logique, le tableau ci-dessous synthétise les principaux plafonds d’appels de fonds prévus par la réglementation pour un CCMI avec fourniture de plan. Face à ce tableau, un particulier peut se demander comment contrôler la réalité de chaque étape. Certains se déplacent eux-mêmes après chaque appel de fonds, prennent des photos et comparent avec les plans. D’autres s’appuient sur un professionnel indépendant pour vérifier la conformité technique et les quantités posées. Pour choisir le bon type de maison et anticiper ces étapes, les ressources dédiées à la conception, comme un article sur la maison à toit plat et ses avantages, aident à mesurer l’impact du choix architectural sur la durée et la complexité des travaux. Dans une vente en l’état futur d’achèvement, le schéma est proche mais le vocabulaire change. Le promoteur vend un logement sur plan, souvent dans un immeuble collectif. L’acquéreur signe d’abord un contrat de réservation, puis un acte authentique chez le notaire. La principale spécificité de la VEFA tient au fait que l’acquéreur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les sommes versées financent directement l’opération, mais dans un cadre très balisé par le Code de la construction et de l’habitation. Les grandes étapes sont généralement les suivantes. Versement d’un dépôt de garantie au moment de la réservation, limité à un pourcentage du prix. Paiement d’une première tranche à l’achèvement des fondations, puis d’autres paliers à la mise hors d’eau, à l’achèvement des travaux et à la livraison. Dans ce cadre, la banque joue un rôle essentiel. Le prêt immobilier est le plus souvent débloqué par tranches successives. À chaque appel de fonds, l’acquéreur transmet la demande à son établissement, avec les justificatifs fournis par le promoteur et le notaire. Un logement neuf sur plan entraîne aussi des intérêts intercalaires. Tant que le prêt n’est pas débloqué en totalité, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts sur la partie déjà versée. Ce mécanisme permet de supporter en parallèle le loyer actuel ou un autre crédit, le temps que l’appartement soit achevé. Dans une VEFA, comme dans tout projet de construction, la vigilance se concentre sur la concordance entre les étapes de paiement et la réalité du chantier. Même si les plafonds sont fixés, rien n’interdit de demander au promoteur des photos, des visites de chantier organisées ou des échanges précis sur l’état d’avancement. Pour illustrer concrètement cette mécanique, un cas typique consiste à acheter un appartement de type T3 sur plan. Dès la réservation, un dépôt de garantie peut être demandé, souvent autour de 5 % du prix de vente. Une fois l’acte signé, le calendrier d’appel de fonds se déploie. À l’achèvement des fondations, une première fraction importante est appelée, parfois jusqu’à un tiers du prix. Puis un nouveau palier intervient lorsque le bâtiment est mis hors d’eau, c’est-à-dire lorsque le toit est posé et protège la structure des intempéries. Un autre seuil proche de 95 % est prévu à l’achèvement des travaux. L’acquéreur dispose généralement d’une quinzaine de jours pour régler chaque appel de fonds. Ce délai peut varier selon les clauses de l’acte authentique. Une coordination rigoureuse avec la banque reste donc nécessaire. Plusieurs étapes interviennent à chaque demande de paiement. Réception de l’appel de fonds, contrôle de sa conformité avec l’échéancier, demande de déblocage à la banque, déblocage des fonds puis virement au promoteur. Un retard à l’une de ces étapes peut générer des intérêts de retard au détriment de l’acquéreur. Le notaire, pour sa part, sécurise l’équilibre juridique et financier de l’opération. Il vérifie le respect du calendrier, l’existence de la garantie d’achèvement et la bonne affectation des fonds. Au-delà des textes, la protection de l’acquéreur se joue surtout dans la manière de gérer chaque appel de fonds au quotidien. Sur le terrain, la tentation est forte de payer immédiatement pour ne pas bloquer d’autres intervenants ou de peur de se fâcher avec le constructeur. La première étape consiste à comparer la demande de paiement au calendrier figurant dans le contrat. La somme demandée, exprimée en pourcentage, doit correspondre exactement au palier prévu. Ensuite vient la vérification de l’avancement réel du chantier. Un déplacement sur site permet souvent de lever le doute. Si la maison est annoncée hors d’eau, la toiture doit être visible, posée et raccordée. Si le promoteur affirme que les cloisons sont achevées, la visite du logement doit montrer une distribution complète des pièces, et pas seulement quelques murs isolés. Certains ménages vont plus loin en faisant intervenir un expert en bâtiment indépendant lors des grandes étapes. Ce professionnel vérifie la conformité des travaux, la qualité d’exécution et la cohérence avec les plans. Lorsque le chantier implique de nombreux fournisseurs et sous-traitants, ce suivi prend une dimension supplémentaire. Retards de livraison, pénuries de matériaux, changements d’équipes peuvent décaler certaines phases sans que l’acquéreur en soit parfaitement informé. Lorsqu’un appel de fonds ne semble pas correspondre à l’état réel du chantier, la première réaction doit rester posée. L’objectif n’est pas d’entrer dans un rapport de force brutal, mais de demander des explications et des preuves. Le constructeur ou le promoteur peut alors fournir des arguments techniques, des photos ou un rapport de son propre maître d’œuvre. Si ces éléments confirment que l’étape est atteinte, le paiement peut intervenir sans tarder. En cas de désaccord persistant, l’appui d’un professionnel du droit, comme un avocat spécialisé en construction, devient nécessaire. Ce type d’intervention dépasse le cadre d’un simple article d’information, car il dépend des clauses précises du contrat, des textes en vigueur et du contexte local. Dans la majorité des cas, le fait d’annoncer clairement que le paiement sera effectué dès que l’étape annoncée sera visible sur le terrain suffit à ramener tout le monde dans le cadre légal. Pour les ménages qui souhaitent prendre de l’avance en amont du chantier, des ressources globales sur la maison neuve, comme un dossier de conseils pour maison neuve, aident à structurer l’ensemble du projet. L’épisode le plus sensible des appels de fonds survient en fin de chantier. Au moment de la réception, la maison ou le logement est livré, mais tout n’est pas forcément parfait. Des désordres visibles, des finitions manquantes ou des fonctionnalités défaillantes peuvent apparaître. La loi permet de consigner cette fraction auprès d’un organisme tiers si la réception se fait avec réserves. Cette consignation ne remet pas en cause la propriété du bien, mais met la somme de côté, en attendant que les corrections soient apportées. Une fois les réserves levées, les fonds sont versés au constructeur ou au promoteur. Sur le terrain, cette possibilité est parfois mal comprise. Certains ménages se sentent obligés de verser l’intégralité du prix pour récupérer les clés, par crainte d’un conflit. Pourtant, l’outil de consignation est précisément prévu pour concilier la remise des clés et la protection de l’acquéreur. Cette dernière phase interact avec les garanties légales attachées à la construction neuve. La garantie de parfait achèvement couvre les désordres signalés dans l’année qui suit la réception. La garantie biennale veille au bon fonctionnement de certains équipements pendant deux ans. Et la garantie décennale couvre les dommages graves pendant dix ans. Du côté du financement, la banque a besoin de savoir si le dernier appel de fonds est effectivement réglé ou consigné. Selon le montage, le prêt peut couvrir ces 5 % ou les laisser à la charge des fonds propres de l’acquéreur. Tout au long de la construction, l’enjeu consiste à faire coïncider trois calendriers. Celui du chantier, avec ses phases techniques. Celui du prêt, avec ses déblocages successifs et ses intérêts intercalaires. Et celui de la vie quotidienne, avec les dépenses courantes, un loyer éventuel et d’autres crédits déjà en place. Une bonne pratique consiste à établir, dès le départ, une projection mensuelle des sorties liées au projet. Montants et dates approximatives des appels de fonds, intérêts intercalaires estimés, dépenses annexes liées aux aménagements ou aux fournisseurs de cuisine, de salle de bains ou de chauffage. Cette projection est également utile pour dialoguer avec la banque. Un conseiller qui comprend le rythme réel du chantier, la nature des étapes de paiement et la manière dont le ménage souhaite étaler son effort financier sera plus à l’aise pour proposer une structure de prêt adaptée. Un dernier point mérite l’attention. La cohérence entre le type de maison ou d’appartement et la capacité de financement. Un plan de maison compact, par exemple un projet optimisé avec deux ou trois chambres, n’aura pas le même coût global ni le même nombre d’interventions de fournisseurs qu’une villa très étendue. Au final, le bon usage de l’appel de fonds repose sur une idée simple. L’argent sort au rythme du béton, des briques et des équipements réellement posés. Ensuite, une visite de chantier permet d’observer si l’étape annoncée est visible, par exemple la toiture posée ou les cloisons montées. Pour les éviter, il est préférable d’anticiper chaque appel de fonds, de transmettre rapidement les justificatifs et de garder un contact régulier avec le conseiller bancaire. Un appel de fonds est lié à une étape précise du chantier prévue dans le contrat et encadrée par la loi, alors qu’un acompte classique n’est qu’un versement partiel sans lien technique direct. Oui, un appel de fonds n’est exigible que si l’étape correspondante est effectivement atteinte. La première vérification consiste à comparer la demande de paiement à l’échéancier du contrat. Ensuite, une visite de chantier permet d’observer si l’étape annoncée est visible, par exemple la toiture posée ou les cloisons montées. Si la banque prend du retard, l’acquéreur risque des pénalités prévues au contrat. Pour les éviter, il est préférable d’anticiper chaque appel de fonds, de transmettre rapidement les justificatifs et de garder un contact régulier avec le conseiller bancaire. Ce solde constitue un moyen de pression légitime pour obtenir la correction des malfaçons ou des finitions incomplètes constatées lors de la réception. En CCMI avec fourniture de plan, la réalisation des revêtements extérieurs peut désormais se faire, au plus tard, au stade des 95 % de la grille des paiements. C'est une victoire pour la FFB et LCA-FFB, qui demandaient cette clarification depuis des années. Cela met fin à une situation qui contraignait les constructeurs à choisir entre conformité technique et conformité juridique. Les acteurs de la construction sont unanimes : le ravalement de la maison ne doit pas être exécuté prématurément. Deux raisons techniques à cela : une exécution rapide de l'enduit après l'élévation des murs peut entraîner un risque important de faïençage, le support n'étant à ce stade pas stabilisé; l'exécution de l'enduit avant la pose des fenêtres et des portes extérieures peut conduire à des reprises ultérieures sur l'enduit, ce qui ne serait pas esthétiquement acceptable. Or, la Cour de cassation estime qu'à défaut de réalisation des enduits extérieurs, la mise hors d'eau n'est pas assurée. Par conséquent, si le constructeur demande au maître de l’ouvrage de payer 60 % du prix convenu (stade « mise hors d'eau »), sans avoir réalisé l'enduit, il encourt une sanction pénale pour appel de fonds anticipé. Les constructeurs se sont ainsi trouvés face à une situation insupportable : choisir la conformité technique ou la conformité juridique. La FFB et LCA-FFB demandaient, depuis des années, au gouvernement de lever cette insécurité en prévoyant la réalisation des enduits au plus tard au stade des 95 %. C'était d'ailleurs l'une des 112 propositions de la FFB pour les législatives 2017. Cette mobilisation a enfin porté ses fruits : un décret vient de faire évoluer la grille des appels de fonds en CCMI. L'article R. 231-7 du Code de la construction prévoit désormais : « Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé [...] de la manière suivante : 15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie?; 25 % à l'achèvement des fondations?; 40 % à l'achèvement des murs?; 60 % à la mise hors d'eau?; 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air?; 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. »Cette clarification est d'application immédiate.1Arrêt C. cass. 3e civ, 13 septembre 2005, n° 04-1608.2Infraction punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 9 000 €. Art. L. 241-1 du Code de la construction et de l'habitation.3Décret n° 2019-305 du 11 avril 2019, J.O. Env. une deuxième question, le plafond de la pièce à vivre RDC doit être plâtré, mais ça n'a pas été fait, est ce que ça fait partie des cloisons ? Messages : Env. Env. là, il n'y a pas à demander quoi que ce soit, rien à visiter... 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. tentacule360 a écrit:une deuxième question, le plafond de la pièce à vivre RDC doit être plâtré, mais ça n'a pas été fait, est ce que ça fait partie des cloisons ? ça ne peut pas être dans les lots du 95% donc... Attendez d'autres avis, voir avec l'AAMOI... Messages : Env. Env. là, il n'y a pas à demander quoi que ce soit, rien à visiter... Article R231-7 a écrit:I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. L’article R231-7 fixe les plafonds et les exigences légales pour CCMI avec et sans fourniture de plan. II.-La loi précise les conditions d’exigibilité et les protections liées à la fourniture de plan ou non. Oui. Oui. Le cadre légal prévoit des plafonds et des dates précises afin d’éviter des paiements anticipés non écologisés. Oui. La surveillance des étapes et l’assistance d’un professionnel restent des leviers essentiels pour sécuriser l’opération.
- Tableau récapitulatif des plafonds CCMI avec plan
Les notions de consignation, de garantis et de règles de réception s’insèrent naturellement dans le parcours d’achat, et elles doivent être comprises dès le départ pour éviter les conflits lors des appels successifs.